Das neue Bauvertragsrecht 2018

Anfang 2018 hat der Gesetzgeber ein neues Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingeführt, genannt „Bauvertragsrecht 2018”. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Neuerungen.

Warum gab es eine Reform?

Das alte Bauvertragsrecht war in Grundzügen im BGB geregelt. Im Laufe der Zeit hat sich das Bauvertragsrecht zu einer Spezialmaterie entwickelt. Diese war durch die wenigen gesetzlichen Regelungen nicht ausreichend abgedeckt. Zusätzlich war der Schutz der Verbraucher nicht vollständig geregelt. Daher sorgte der Gesetzgeber für ein neues verbraucherfreundliches Bauvertragsrecht. Oft investieren private Verbraucher eine große finanzielle Summe in den Neubau eines Hauses. Sie sind durch die alten gesetzlichen Vorschriften kaum vor Schäden durch fehlerhafte Arbeiten oder die Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmens geschützt.

Vorschriften des BGB

Neu im BGB ist der sogenannte Verbraucherbauvertrag. Diese Art des Vertrags schützt den Verbraucher stärker als in der Vergangenheit. Auch der Bauträgervertrag wurde speziell eingeführt und ergänzt mit dem Verbraucherbauvertrag die Regelungen des BGB-Werkvertragsrechts. Außerdem hat der Gesetzgeber auch Regelungen für Architekten- und Ingenieurverträge eingeführt. Architekten oder Ingenieure haften dadurch nicht überproportional für Baufehler der ausführenden Firma.

Wichtiger Kündigungsgrund für Werkverträge

Werkverträge sind nach § 649 BGB bis zur Fertigstellung des Werks jederzeit durch den Auftraggeber kündbar. Das neue Bauvertragsrecht ändert hieran bis auf die neue Nummerierung des Paragraphen (künftig § 648 BGB) nichts. Einen Änderungsgrund gab es für den Gesetzgeber aber wegen Kündigungen aus wichtigem Grund. Eine Kündigung aus wichtigem Grund für den Bauvertrag war durch die Rechtsprechung bereits möglich. Um Klarheit zu schaffen, hat der Gesetzgeber jetzt eine gesetzliche Regelung eingeführt. Nach dem neuen § 648a BGB sind Werkverträge durch beide Vertragspartner aus wichtigem Grund fristlos kündbar. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn:

  1. alle Umstände berücksichtigt sind
  2. beiderseitige Interessen berücksichtigt sind
  3. dem Kündigenden ein Fortsetzen des Vertrags nicht zugemutet werden kann

Konkrete Kündigungsgründe für eine Kündigung aus wichtigem Grund nennt der Gesetzgeber nicht. Hierdurch sind auch Einzelfälle berücksichtigt. Für Kündigungen aus wichtigem Grund gibt es bereits eine Vielzahl von Fällen der Rechtsprechung. Diese können für die Auslegung eines wichtigen Grundes berücksichtigt werden. Ein wichtiger Grund ist zum Beispiel die Zahlungsunfähigkeit des Auftragnehmers sein. Hier kommt es auch auf die Umstände des Einzelfalls an. Oft ist das Sanieren des zahlungsunfähigen Unternehmens im sogenannten Schutzschirmverfahren möglich und verspricht Erfolg. Dann ist es nicht unzumutbar, den Vertrag aufrecht zu erhalten.

Tritt der wichtige Grund durch ein Verletzen des Vertrags ein, muss der Vertragspartner für eine Kündigung ohne Einhalten einer Kündigungsfrist eine angemessene Frist zur Abhilfe der Verletzung setzen. Ebenso muss die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Erfahren der Fristverletzung erfolgen.

Abnahmefiktion

Neu eingeführt mit dem Bauvertragsrecht 2018 wurde ebenso der § 640 Absatz 2 BGB. Dieser regelt, dass eine fiktive Abnahme möglich ist. Besonders in den Fällen, in denen der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werkgegenstandes eine, durch den Auftragnehmer mit angemessener Frist angekündigte Abnahme, ohne Angabe von Gründen verweigert. Wenn sich der Auftraggeber nicht zur Abnahme äußert oder die Abnahme ohne Angabe von Fehlern verweigert, tritt die Abnahmefiktion ein.

Diese Abnahmefiktion greift auch dann, wenn wesentliche Fehler vorhanden sind und sich der Auftraggeber aber nicht äußert oder für ein Ablehnen der Abnahme keine Fehler nennt. Um in Zukunft eine Abnahme zu verhindern, muss der Auftraggeber aktiv werden. Verbraucher sind hier speziell geschützt. Der Auftragnehmer hat den Auftraggeber schriftlich über die Konsequenzen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Fehlern verweigerten Abnahme zu informieren. Nur dann tritt die Abnahmefiktion ein.

Beschränkung von Abschlagszahlungen

Eine wichtige Neuerung im Verbraucherbauvertrag ist die Begrenzung der Abschlagszahlungen, die der Unternehmer verlangen kann. Diese beträgt künftig 90 Prozent des Werklohns.

Bei solchen Verträgen ist nach der Bauabnahme eine Schlussrate von unter fünf Prozent üblich. Diese Abschlagszahlungen sind von den Unternehmern vorgegeben. Für den Fall, dass der Unternehmer Mängel beseitigen muss, haben Verbraucher das Recht, die Schlussrate teilweise einzubehalten. Diese Summe ist auf das Doppelte dessen beschränkt, was die Beseitigung der Mängel am Bau kostet (Druckzuschlag §641 III BGB). Dies setzt voraus, dass bei der Bauabnahme keine Zahlungen seitens des Verbrauchers offen sind. Sonst kann dieser keinen Druck zur Mängelbeseitigung ausüben. Der Unternehmer hat das Werk fristgerecht und ohne wesentliche Mängel fertig zu stellen. Diese Sicherheitsleistungen gelten in Höhe von fünf Prozent des Werklohns. Ob der Unternehmer diese Sicherheit in Form von Einbehaltung des ersten Abschlags oder als Sicherheitsbürgschaft leistet, ist ihm freigestellt.

Im Verbraucherbauvertrag ist geregelt, dass es keinen gesetzlichen Anspruch auf die Sicherheit für den Werklohn gibt. Der komplette Werklohn ist nur dann absicherbar, wenn der Unternehmer keine Abschlagszahlungen verlangt oder diese nicht vertraglich vereinbart sind. Sind Abschlagszahlungen vereinbart, darf die Sicherheit die Höhe der nächsten Abschlagszahlung nicht übersteigen. Gesetzlich sind im Verbraucherbauvertrag 20 Prozent des Werkslohns eine Alternative.

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