Hausbau: Eigenregie, Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt?

Ihre Entscheidung, ein Eigenheim zu bauen, ist gefallen? Dann kommen auf Sie als Bauherr die nächsten zu lösenden Fragen zu. Dazu gehört die Frage, ob Sie Ihr Eigenheim individuell in Eigenregie oder ein Typenhaus bauen. Dies hängt auch von den Kosten ab. Ein Hausbau in Eigenregie bietet unter Umständen einen höheren Wohnwert, ist aber wesentlich teurer. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den richtigen Baupartner für Ihren Hausbau zu finden. Mit diesem Ratgeber geben wir Ihnen Informationen, welche Baupartner es gibt und welche Vorteile sie bieten.

Hausbau mit einem Bauträger

Aufgrund von seriösen Statistiken wird von ungefähr einem Drittel der neuen Eigenheimbesitzer ein Vertrag mit einem Bauträger unterschrieben. Beim Hausbau mit einem Bauträger erwerben Sie als Bauherr neben der Hauserstellung auch das Baugrundstück als Paket. Es handelt sich um einen Bauplatz sowie eine Immobilie. Daher ist ein notariell beurkundeter Bauträgervertrag notwendig.

Lassen Sie sich früh vor der Beurkundung die Leistungs- und Baubeschreibung sowie die Baupläne schicken. Dadurch ist eine größere Zeitspanne für deren Überprüfung vorhanden. Die meisten Bauherren haben nicht die fachspezifischen Baukenntnisse. Deshalb ist hier eine Begutachtung durch einen Bauingenieur oder einen Architekten sinnvoll. Ein solcher Fachmann weist auf mögliche Schwachstellen in den Unterlagen hin und macht Vorschläge für eine sinnvolle Behebung.

Wenden Sie dasselbe Vorgehen auch beim Bauvertrag an. Achten Sie darauf, dass Ihnen der Notar diesen Vertrag in einer ausreichenden Zeitspanne zuschickt. Der Bauvertrag sollte Ihnen spätestens 14 Tage vor dem jeweiligen Beurkundungstermin vorliegen. Diese Zeitspanne ist auch gesetzlich vorgeschrieben. Diese Regelung besteht seit dem 1. Oktober 2013 wegen der geltenden Regelung „Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes bei der notariellen Beurkundung“. Es dient zum Schutz der Bauherren.

Wir empfehlen, diese Frist aus terminlichen Gründen nicht abzukürzen. Nichts ist ärgerlicher, als wenn sich Termine aus Zeitdruck verschieben. Lassen Sie auch den Bauträgervertrag von einem Fachjuristen prüfen. Dieser kann dann feststellen, was noch zu ändern ist. Als unparteiische Institution raten wir dazu einen Notar zur Rate zu ziehen. Für solche Gespräche werden in der Regel keine Extragebühren verlangt, da diese mit seinem Honorar geleistet sind.

Ebenfalls von Bedeutung ist die Makler- und Bauträgervorordnung. Dort ist festgelegt, dass die Bauherren nur schrittweise die Leistungen des Bauträgers zu bezahlen haben, nachdem diese vom Bauträger erbracht wurden. In dieser Verordnung ist außerdem vorgeschrieben, dass der Bauträger den Gesamtbetrag der gesamten Leistungen in höchsten 7 Raten aufteilen darf.

Selbst ein Haus bauen

Sie entscheiden sich dafür, ein Haus in Eigenregie zu bauen? Damit vergeben und schreiben sie jeden Bauabschnitt selbst aus. Sie übernehmen die Koordination der Gewerke (Handwerker) auf der Baustelle selbst. Und Sie schließen mit jedem Gewerk einen separaten Vertrag. Diese Variante ist sehr aufwendig und sie birgt auch Risiken. Einen Bau zum Festpreis mit Bauzeitgarantie gibt es hier nicht. Außerdem übernehmen Sie als Bauherr die Bauleitung.

Hausbau mit Architekten

An Bedeutung verloren hat in den letzten Jahren der Hausbau mit Architekt. Das liegt hauptsächlich daran, dass zum Beispiel ein Hausbau mit einem Generalunternehmer oder Bauunternehmer günstiger ist. Außerdem hat ein Architekt etwas weniger Erfahrung, da er im Schnitt deutlich weniger Häuser im Jahr baut.

Ein Hausbau mit Architekt bietet aber auch Vorteile. Das Bauen mit Architekt lässt Ihnen viel Spielraum für eigene Wünsche und Ideen. Sie erhalten ein Haus, das bis ins kleinste Detail Ihren eigenen Wünschen und Anforderungen entspricht. Denn Planen und Errichten der eigenen vier Wände ist eine sehr individuell.

Wenn Sie sich für einen Hausbau mit Architekt entscheiden, achten Sie auf die formellen Anforderungen des Architektenberufs. Architekten müssen in der Architektenliste der Architektenkammer eingetragen sein. Das erfordert ein Hochschulstudium sowie in den meisten Bundesländern mindestens zwei Jahre Berufserfahrung. Nur eingetragene Architekten dürfen Bauanträge abgeben.

Hausbau mit einem Generalunternehmer

Wie bei einem Bauträgervertrag, gibt es auch beim Hausbau mit einem Generalunternehmer nur einen Ansprechpartner. Dort laufen alle Fälle, die mit dem Hausbau zu tun haben, zusammen. Der Generalunternehmer ist in dem Fall Ihr Vertragspartner. Ihr Haus wird zu dem mit ihm vereinbarten Pauschalpreis erstellt. In diesem Preis ist das Baugrundstück nicht enthalten! Das muss vom Ihnen als Bauherr zur Verfügung gestellt werden. Dies ist der wesentliche Unterschied zum Hausbau mit einem Bauträger. Vorteilhaft beim Bauen mit einem Generalunternehmer ist das Thema Grunderwerbssteuer. Beim Generalunternehmer zahlen Sie die Grunderwerbssteuer nur für das Grundstück.  Beim Bauen mit Bauträger müssen Sie hingegen für das Grundstück sowie den Hausbau die Grunderwerbssteuer zahlen.

Achten Sie bei der Wahl des Generalunternehmers darauf, ob dieser Typenhäuser anbietet oder individuell plant. Ein Generalunternehmer mit eigener Planungsabteilung wie MASSIVHAUS Rhein Lahn plant Ihr Haus individuell durch erfahrenen Architekten. Ihr Traumhaus wird Ihren persönlichen Wünschen sowie den örtlichen Gegebenheiten angepasst. Dies gibt Ihnen als Bauherr mehr Freiheiten, der Aufwand ist hingegen größer. Sie müssen sich mit der Bauplanplanung gründlich auseinandersetzen, was sehr zeit- und nervenaufwendig ist. Der Vorteil dabei ist aber, dass dieses Vorgehen auch viel mehr Individualität umfasst. Dabei ist dann das neue Haus kein „Stangenprodukt“.

Nach- und Subunternehmern übernehmen die einzelnen Bauleistungen. Dabei bleibt bei Nachfragen oder Kritik von Ihnen der Generalunternehmer der erste Ansprechpartner. Der Generalunternehmer ist auch dafür verantwortlich, dass die Handwerker des Subunternehmers Ihre Wünsche umsetzen. Dasselbe gilt für die Haftung. Dabei muss der Generalunternehmer wegen § 14 den AentG (Arbeitnehmerentsendegesetz) für Fehlleistungen der von ihm eingesetzten Subunternehmer geradestehen. Hier müssen Sie als Bauherr der Firmenauswahl des Generalunternehmers Vertrauen schenken und davon ausgehen, dass die durchzuführenden Arbeiten mit guten Subunternehmern erledigt werden.

Sie sehen, das Bauen mit einem Generalunternehmer bietet viele Vorteile. MASSIVHAUS Rhein Lahn ist Ihr regionaler Generalunternehmer – professionell, individuell, zertifiziert.

Kontakt ⟩

Unser Tipp

Checkliste „Wie finde ich einen guten Baupartner”

Checkliste (PDF, 444 KB)

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