Neubauwohnungen vermieten: Hohe Steuervorteile durch Sonderabschreibungen sichern

Der Bau eines Mehrfamilienhauses und die Vermietung der Neubauwohnungen lohnen sich jetzt besonders. Für vier Jahre kann die Sonderabschreibung Wohnungsbau geltend gemacht werden. Diese beträgt 5 % der Gebäudekosten, bis maximal 100 Euro pro qm Wohnfläche und ist zusätzlich zur normalen Abschreibung Mietwohnung von 2 § der Anschaffung-/ Herstellungskosten ansetzbar. Die Sonderabschreibung allein macht den Bau eines Mehrfamilienhaus aber noch nicht lukrativ. Auf die langfristige Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses hat diese eine eher geringe Auswirkung. Dennoch kann es sich durch die steuerliche Förderung lohnen in den Neubau von Mehrfamilienhäusern zu investieren.

Sonderabschreibung Wohnungsbau gesetzlich geregelt

Bereits im November 2018 hatte der Bundestag das entsprechende Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet. Im Bundesrat wurde die Abstimmung jedoch zu einer Hängepartie. Schließlich stimmte Ende Juni 2019 der Bundesrat doch noch mit einer knappen Mehrheit zu, somit ist das Gesetz seit August in Kraft. Beim Kauf und der Vermietung von Wohnungen können für vier Jahre lang die Steuervorteile Wohnungsbau geltend gemacht werden.

Steuerersparnis von fünfstelligen Beträgen innerhalb von vier Jahren möglich

Durch die Mehrfamilienhaus-Sonderabschreibung können Gutverdiener in den vier Jahren der Inanspruchnahme fünfstellige Beträge an Steuern einsparen. Durch das Gesetz kann der Vermieter bei neugebauten Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von 100 qm dank der Steuervorteile innerhalb des Begünstigungszeitraumes der ersten vier Jahre 40.000 Euro zusätzlich geltend machen. Gutverdiener mit dem Spitzensteuersatz von 42 % sparen dadurch 16.800 Euro. Lassen Sie sich beim Bau eines Mehrfamilienhauses jedoch nicht von der Aussicht auf Steuervorteile leiten lassen. Viel wichtiger sind die Anschaffungskosten, eine günstige und solide Finanzierung, eine gute Lage und natürlich die erzielbare Miete.

Grenze der Gebäudekosten von 3.000 Euro

Um die Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können, müssen Bauherren einige Kriterien beachten. Der Antrag auf Baugenehmigung muss ab September 2018 gestellt worden sein oder bis Dezember 2021 eingereicht werden. Dadurch sollen Anleger motiviert werden, bis Ende 2021 in neue Mehrfamilienhäuser zu investieren. Achten Sie darauf, dass die Gebäudekosten inklusive anteiliger Nebenkosten den Betrag von 3.000 Euro pro qm nicht übersteigen. Ansonsten entfällt der Anspruch auf die Sonderabschreibung und es ist nur die normale Abschreibung Mietwohnung von 2 % anrechenbar. Zu den Nebenkosten zählen Grundbuch- und Notargebühren, Maklerprovisionen oder Grunderwerbsteuer. Es ist daher nicht ausreichend, wenn der im notariellen Vertrag angegebene Kaufpreis niedriger als 3.000 Euro pro qm Wohnfläche liegt.

Diese Obergrenze kann in Ballungszentrum schnell zum Problem werden. In großen Städten sind die Kapazitäten fast ausgeschöpft. Hier sind Grund und Boden teuer und die Baukosten deutlich höher als in ländlichen Regionen.

Sonderabschreibung nur für langfristige Vermietung

Die Sonderabschreibung kann nur bei langfristig vermieten Objekten in Anspruch genommen werden. Der Bauherr muss die Immobilie ab dem Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren vermieten. Wird die Wohnung vor Ablauf der Frist verkauft, zu eigenen Wohnzwecken genutzt, an wechselnde Feriengäste vermietet oder steht leer, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht. In diesem Fall drohen dem Eigentümer Steuernachzahlungen.

Angaben der Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Bei den Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung handelt es sich um einkommensteuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben. Zu versteuern ist der Überschuss aus den Mieteinnahmen über die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten. Als Einnahmen sind die vom Mieter entrichteten Mieten und Betriebskosten (Nebenkosten, Umlagen und Nachzahlungen) zu erklären. Als Werbungskosten können die Gebäudeabschreibungen, Sonderabschreibungen, Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten, Geldbeschaffungskosten, Schuldzinsen und Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung angesetzt werden. Sind die Werbungskosten beispielsweise dank der hohen Sonderabschreibungen sogar höher als die Einnahmen kann der Verlust mit den übrigen Einnahmen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Dies führt in der Regel zu einer Steuererstattung. Durch die Sonderabschreibung profitieren begünstigte Vermieter allerdings nur in den ersten vier Jahren. Die Auswirkungen auf die langfristige Wirtschaftlichkeit des Objektes sollte nicht überschätzt werden. Ab dem fünften Jahr sinkt durch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung die Normalabschreibung. Die Abschreibungen sind nur für die auf das Gebäude entfallenden Kosten, nicht für die Anschaffungskosten von Grund und Boden. Diese machen aber gerade in den Ballungszentren einen großen Anteil der Gesamtkosten aus.

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