So bewerten Sie Ihre Investition
Rendite einer Immobilie berechnen
Die Frage, wann eine Immobilie Rendite abwirft, beschäftigt viele Investoren. Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Objekt dann rentabel ist, wenn die Einnahmen,
z. B. aus der Vermietung, die anfallenden Kosten nicht nur decken, sondern übersteigen. Der Weg zu einer renditestarken Immobilie beginnt jedoch bereits vor dem Neubau. Um fundierte Entscheidungen treffen zu können, ist es wichtig, die verschiedenen Einflussfaktoren zu verstehen, die den Erfolg Ihrer Investition möglicherweise beeinflussen. In diesem Beitrag finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Begriffe und eine Erläuterung der Berechnungsmethoden, mit denen Sie die verschiedenen Arten von Renditen ermitteln können.
Inhaltsverzeichnis:
- Was ist eine Rendite?
- Ab wann wirft eine Immobilie Rendite ab?
- Wann ist die Rendite einer Immobilie gut?
- Welche Arten der Renditeberechnung gibt es?
- Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
- Alternative Betrachtungsweisen der Renditeberechnung
- Welche Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie?
- Fazit – eine sorgfältige Renditeberechnung zahlt sich aus
Was ist eine Rendite?
Als Rendite wird der prozentuale Ertrag einer Investition im Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln bezeichnet. Sie wird häufig verwendet, um die Rentabilität und Wirtschaftlichkeit einer Investition zu beurteilen. Im Immobilienbereich hilft die Rendite, verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Sie dient nicht nur als Maß für die finanzielle Performance einer Immobilie, sondern auch als Indikator für deren langfristige Werterhaltung.
Ab wann wirft eine Immobilie Rendite ab?
Eine Immobilie beginnt Rendite zu erwirtschaften, wenn die Einnahmen – in der Regel in Form von Mieteinnahmen – die Kosten übersteigen, die durch den Besitz und den Betrieb der Immobilie entstehen. Zu diesen Kosten zählen laufende Ausgaben wie Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung), Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Steuern sowie eventuelle Leerstandskosten.
Entscheidend ist, dass der so genannte Cashflow positiv ist, also nach Abzug aller Kosten ein Überschuss verbleibt – zumindest im Idealfall. Im Neubaubereich sieht die Realität oft anders aus: Hier handelt es sich zunächst meist um ein Zuschussgeschäft. Umso interessanter gestaltet sich dann die Laufzeit mit einhergehenden Miet- und Wertsteigerungen der Immobilie. Wann sich eine Immobilie tatsächlich rechnet, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab.
- Höhe der Eigenkapitalquote: Eine hohe Eigenkapitalquote kann die Abhängigkeit von Kreditfinanzierung reduzieren und damit die monatlichen Belastungen senken.
- Zustand und Vermietbarkeit: Sanierte oder neuwertige Immobilien lassen sich schneller und oft zu höheren Preisen vermieten.
- Mietrendite: Eine ausreichende Mietrendite (jährliche Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis) ist ausschlaggebend, um die Immobilie zeitnah profitabel zu machen.
- Laufzeit und Zinssatz des Kredits: Niedrige Zinsen und eine clevere Finanzierungsstruktur beeinflussen den Zeitpunkt, ab dem Gewinne erzielt werden.
Kurz gesagt: Eine Immobilie wirft Rendite ab, sobald die Einnahmen die Ausgaben übersteigen und ein positiver Cashflow entsteht. Je nach Marktlage und Finanzierung kann dies bereits ab dem ersten Jahr der Fall sein oder nach mehreren Jahren eintreten.
Wann ist die Rendite einer Immobilie gut?
Eine Immobilienrendite gilt als gut, wenn sie über der Verzinsung anderer Anlageformen wie Tagesgeldkonten oder Staatsanleihen liegt und ein angemessenes Risiko-Rendite-Verhältnis aufweist. Bei Wohnimmobilien in gefragten Lagen gilt eine Bruttorendite von 4 bis 6 % als solide. Bei Gewerbeimmobilien oder Objekte in weniger nachgefragten Regionen kann eine Rendite von 6 bis 8 % oder mehr erforderlich sein, um die höheren Risiken zu kompensieren. Entscheidend ist jedoch, dass die Rendite nicht nur auf dem Papier attraktiv ist: Sie sollte auch unter Berücksichtigung der laufenden Kosten und steuerlicher Aspekte eine positive Nettorendite ergeben, um langfristig profitabel zu sein.
Welche Arten der Renditeberechnung gibt es?
Die Renditeberechnung hängt stets vom Blickwinkel auf die Rendite bzw. von den Faktoren ab, die in der Kalkulation berücksichtigt werden. Die gängigsten Arten der Renditeberechnung sind:
- Bruttorendite: bietet einen schnellen Überblick
- Nettorendite: gibt ein genaueres Bild der laufenden Kosten
- Objektrendite: berücksichtigt den Marktwert der Immobilie
- Mietpreismultiplikator: eignet sich für die Vergleichbarkeit von Investitionen
- Eigenkapitalrendite: zeigt die Effizienz des eingesetzten Eigenkapitals
Will man die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beurteilen, ist jede dieser Methoden relevant, da sie unterschiedliche Fragestellungen beantwortet: von der grundsätzlichen Rentabilität bis hin zum optimalen Einsatz von Eigenkapital und Fremdfinanzierung. Zusammen ermöglichen sie eine umfassende Bewertung der Immobilie und helfen Investoren, fundierte Entscheidungen zu treffen und finanzielle Risiken zu minimieren.
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
Für die Berechnung der Rendite gibt es zwei gängige Ansätze – die Bruttorendite und die Nettorendite –, welche unterschiedliche Perspektiven auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bieten. Beide sind wichtig, um ein vollständiges Bild der Rentabilität zu erhalten.
Wie berechnet man die Bruttorendite?
Die Bruttorendite betrachtet die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie, ohne dabei zusätzliche Kosten zu berücksichtigen. Sie gibt eine grobe Einschätzung zur Rentabilität und wird häufig verwendet, um einen schnellen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien zu ermöglichen. Die Bruttorendite sollte mindestens 5 Prozent betragen.
Die Formel zur Berechnung der Bruttorendite lautet:
(Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) x 100 = Bruttorendite
Beispiel:
Ein Investor erwirbt eine Immobilie für 700.000 €. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 21.600 €. Die Bruttorendite berechnet sich wie folgt:
Bruttorendite = (21.600 € / 700.000 €) × 100 = 3,08%
Eine hohe Bruttorendite deutet darauf hin, dass die Immobilie potenziell rentabel ist, berücksichtigt jedoch keine laufenden Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung.
Wie berechnet man die Nettorendite?
Die Nettorendite geht einen Schritt weiter, indem sie zusätzlich die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierungskosten und Steuern einbezieht. Dadurch ergibt sich ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rentabilität. Die Netto-Mietrendite sollte bei etwa 3,5 bis 4 Prozent liegen.
Die Formel zur Berechnung der Nettorendite lautet:
(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für nicht umlegbare Nebenkosten, Verwaltung und Rücklagen) x 100 /
(Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite
Beispiel:
- Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
- Jährliche Kosten: 3.000 €
(Hierunter fallen nicht umlegbare Nebenkosten, Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltungen.) - Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
- Erwerbsnebenkosten: 30.000 €
(Diese beinhalten Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und weitere Gebühren.)
Berechnung:
- Abzug der laufenden Kosten von der Jahresnettokaltmiete:
12.000 € − 3.000 € = 9.000 €
Dies ist der Nettobetrag, der tatsächlich als Ertrag übrig bleibt. - Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten:
300.000€ + 30.000€ = 330.000€
Die Summe aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten gibt die Gesamthöhe der Investition an. - Berechnung der Nettorendite:
Nettorendite = (9.000 / €330.000 €) × 100 = 2,73
Die Nettorendite beträgt in diesem Fall 2,73 %.
Wie das Beispiel veranschaulicht, sind neben der Nettokaltmiete auch die laufenden Kosten und Erwerbsnebenkosten wesentliche Faktoren, die die Rentabilität einer Immobilie beeinflussen. Eine präzise Kalkulation ist daher essenziell, um die Wirtschaftlichkeit eines Investments realistisch zu bewerten.
Alternative Betrachtungsweisen der Renditeberechnung
Wie berechnet man die Objektrendite?
Eine weitere Betrachtungsweise der Rendite ist die Objektrendite. Sie soll ermitteln, ob sich die Anschaffung einer Immobilie überhaupt rentiert, indem sie den jährlichen Netto-Mietertrag den gesamten Anschaffungskosten gegenüberstellt. Sie sollte mindestens 3,5 % betragen.
Die Formel zur Berechnung der Objektrendite lautet:
(Anschaffungskosten / Netto-Mietertrag) × 100 = Objektrendite
Beispiel:
- Kaufpreis der Immobilie: 90.000 €
- Erwerbsnebenkosten: 10.000 €
- Jährliche Kaltmiete: 6.000 €
- Nicht umlagefähige Unterhaltskosten: 300 € pro Jahr
- Abschreibungsbetrag (AfA): 2 % von 75 % des Kaufpreises (90.000 € × 0,75) = 1.350 €
- Persönlicher Steuersatz: 30 %
Berechnung:
- Steuerliche Berechnung:
Zu versteuernder Betrag:
Jährliche Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten – Abschreibungen
6.000 € − 300 € − 1.350 € = 4.350 €
Steuerlast:
4.350 € × 30 % = 1.305 € - Netto-Mietertrag:
6.000 € − 300 € − 1.305 € = 4.395 € - Anschaffungskosten:
90.000 € + 10.000 € = 100.000 € - Objektrendite:
(4.395 € / 100.000 €) × 100 = 4,4 %
Damit weist die Beispielimmobilie eine attraktive Objektrendite von 4,4 % auf. Die Reduzierung der nicht umlagefähigen Kosten sowie die Erhöhung der Kaltmiete haben zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit beigetragen. Solche Werte sind insbesondere für private Investoren interessant, da sie auf eine gute wirtschaftliche Verwertung der Immobilie hindeuten.
Was ist der Mietpreismultiplikator?
Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die angibt, wie viele Jahre es dauert, bis sich der Kaufpreis der Immobilie durch die jährlichen Mieteinnahmen amortisiert hat. Er ist besonders nützlich, um die langfristige Rentabilität von Immobilieninvestitionen zu beurteilen. Ein niedriger Multiplikator bedeutet eine schnellere Amortisation.
Die Formel zur Berechnung des Mietpreismultiplikators lautet:
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis der Immobilie / Jahresnettokaltmiete
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 1.200.000 € und einer Jahresnettokaltmiete von 90.000 € beträgt der Mietpreismultiplikator: 1.200.000 / 90.000 = 13,3
Das bedeutet, dass die Investition sich theoretisch nach 13,3 Jahren amortisiert.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Bei der Investition in eine Immobilie ist auch die Frage nach der Eigenkapitalrendite zu stellen. Diese berücksichtigt den finanziellen Hebeleffekt der Fremdfinanzierung und gibt an, wie viel Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital entfällt. Diese Methode eignet sich besonders für Investoren, die Immobilien teilweise fremdfinanzieren. Die Eigenkapitalrendite sollte mindestens 7 Prozent betragen.
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet:
(Jährlicher Überschuss / Eingesetztes Eigenkapital) ×100 = Eigenkapitalrendite
Beispiel:
Wird eine Immobilie mit 100.000 € Eigenkapital und 200.000 € Fremdkapital finanziert und beträgt der jährliche Überschuss nach Abzug von Zinsen und Kosten 5.000 €, liegt die Eigenkapitalrendite bei:
(5.000 / 100.000) × 100 = 5%
Welche Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie?
Wie bereits erwähnt, bestimmen nicht nur der Kaufpreis und die Mieteinnahmen die Rentabilität einer Immobilie. Darüber hinaus sind immer auch folgende Faktoren zu berücksichtigen:
Standort
Die Lage ist der wichtigste Faktor für die Rentabilität einer Immobilie. Attraktive Lagen in Ballungsräumen oder Wachstumsregionen sorgen für eine hohe Mietnachfrage und eine stabile Wertentwicklung. Auch die Nähe zu Verkehrsanbindungen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Attraktivität.
Objektzustand
Sanierte oder neuwertige Immobilien haben in der Regel geringere Instandhaltungskosten und erzielen höhere Mieten. Umgekehrt können ältere Objekte durch gezielte Modernisierungen eine Wertsteigerung erfahren und langfristig rentabler werden.
Finanzierungskosten
Der Zinssatz und die Kreditlaufzeit haben einen direkten Einfluss auf die Rentabilität. Günstige Kredite erhöhen die Eigenkapitalrendite, während hohe Zinskosten die Rendite schmälern. Eine gut geplante Finanzierung ist daher entscheidend.
Mietpreisniveau
Regionen mit steigenden Mieten bieten ein großes Potenzial für hohe Renditen. Investoren sollten jedoch auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietpreis und Kaufpreis achten, um überhöhte Multiplikatoren zu vermeiden.
Steuerliche Rahmenbedingungen
Gebäudeabschreibungen oder Sonderabschreibungen können die Steuerlast reduzieren. Zudem gibt es Förderprogramme, die speziell für energieeffizientes oder barrierefreies Bauen Vorteile bieten.
Vermietungsquote
Leerstände wirken sich negativ auf die Rendite aus. Eine sorgfältige Mieterauswahl und ein strategisches Leerstandsmanagement sind daher unerlässlich, um die Rentabilität zu sichern.
Marktentwicklung
Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können den Verkehrswert und die Mieteinnahmen beeinflussen. Langfristige Trends wie Urbanisierung oder demografischer Wandel sollten bei der Planung berücksichtigt werden.
Fazit – eine sorgfältige Renditeberechnung zahlt sich aus
Soll die Rendite einer Immobilie berechnet werden, erfordert dies eine sorgfältige Analyse und die Berücksichtigung verschiedener Faktoren. Ob Bruttorendite, Nettorendite oder alternative Methoden wie die Eigenkapitalrendite – jede Kennzahl gibt wichtige Hinweise auf die Wirtschaftlichkeit eines Objektes. „Mit der Expertise von Massivhaus Rhein Lahn profitieren Sie von nachhaltigen, energieeffizienten und individuell geplanten Immobilienprojekten, die Ihnen langfristig eine stabile Rendite sichern“, rät Viktor Mastel, Geschäftsführer von Massivhaus Rhein Lahn.
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