Bauunterlagen zur Planung und technische Nachweise
Für den Bau eines Hauses sind enorm viele Bauunterlagen zur Planung und technische Nachweise erforderlich. Der Grund: Eine ordentliche Planung und eine fachgerechte Ausführung sollen im Einklang mit den gesetzlichen und bautechnischen Regelungen stehen.
Wer ein Haus baut, benötigt nach aktueller Rechtslage viele Unterlagen zur Bauplanung, bestimmte Berechnungen und Genehmigungen. Bauherren sind verpflichtet zahlreiche Nachweise zu erbringen, dass alle Gesetze, Richtlinien und Auflagen eingehalten wurden. Ein weiterer Vorteil der gesetzlichen Nachweispflicht liegt darin, dass Modernisierungen und Reparaturen in der Zukunft leichter realisierbar sind.
Wer ein Haus baut, benötigt nach aktueller Rechtslage viele Unterlagen zur Bauplanung, bestimmte Berechnungen und Genehmigungen. Bauherren sind verpflichtet zahlreiche Nachweise zu erbringen, dass alle Gesetze, Richtlinien und Auflagen eingehalten wurden. Ein weiterer Vorteil der gesetzlichen Nachweispflicht liegt darin, dass Modernisierungen und Reparaturen in der Zukunft leichter realisierbar sind.
Unterrichtungs- und Herausgabepflichten
Bauunternehmen haben bestimmte Unterrichtungs- und Herausgabepflichten gegenüber Bauherren. Diese Rechtslage zum Bauvertragsrecht gilt seit 2018. Bis dahin erhielten Bauherren oft von den am Bau beteiligten Unternehmen nicht alle notwendigen Belege. Das erschwerte es, den Überblick über die Bauweise, die Planung des Gebäudes und die erbrachten Leistungen zu behalten. Dies war insbesondere bei schlüsselfertigen Häusern der Fall. „Schlüsselfertig“ ist ein undefinierter Rechtsbegriff, bei dem sich die Auslegung sehr schwierig gestaltet. Es fehlten oft notwendige Belege wie Energieberechnungen oder ähnliche Unterlagen. Der Bauherr ist jedoch Auftragsgeber im Rahmen eines Werkvertrages nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dem das Recht zur Kontrolle der vertraglich vereinbarten Qualität eingeräumt werden muss. Für eine solche Kontrolle sind Planungsunterlagen, sonstige Nachweise und Belege unverzichtbar.
Pflicht des Unternehmers zur Erstellung und Herausgabe von Bauunterlagen
Das BGB regelt im Bereich des Zivilrechts bestimmte Pflichten des Unternehmers bezüglich der Unterrichtung über wesentliche Baueigenschaften sowie der Herausgabe von Unterlagen. Insbesondere ist durch bestimmte Regelungen festgelegt, dass der Unternehmer all diejenigen Planungsunterlagen an den Bauherren übergeben muss, die für öffentlich-rechtlich geforderte Nachweise erforderlich sind. Das heißt: wichtig sind vor allem die Dokumente, mit denen die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachgewiesen werden kann. Beginn der Unterrichtungspflicht des Unternehmers besteht bereits vor der Vertragsunterzeichnung. Die Erstellungs- und Herausgabepflicht der wichtigsten Unterlagen zur Planung besteht vor Baubeginn. So kann der Bauherr diese ausreichend prüfen oder von einem Sachverständigen prüfen lassen.
Während des Baus müssen Baufortschritte sowie Fertigstellungen von bestimmten Bauleistungen dokumentiert und dem Bauherren ausgehändigt werden. Dabei entscheiden die Umstände des Einzelfalls, welche konkreten Unterlagen zu welchem Zeitpunkt übergeben werden müssen.
Das Bauplanungsrecht fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer und dadurch können teilweise Unterschiede in den Bundesländern durch die entsprechenden LBO entstehen.
Zu den wichtigsten öffentlich-rechtlich geforderten baurechtlichen Unterlagen zählen:
Während des Baus müssen Baufortschritte sowie Fertigstellungen von bestimmten Bauleistungen dokumentiert und dem Bauherren ausgehändigt werden. Dabei entscheiden die Umstände des Einzelfalls, welche konkreten Unterlagen zu welchem Zeitpunkt übergeben werden müssen.
Das Bauplanungsrecht fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer und dadurch können teilweise Unterschiede in den Bundesländern durch die entsprechenden LBO entstehen.
Zu den wichtigsten öffentlich-rechtlich geforderten baurechtlichen Unterlagen zählen:
- Baugenehmigungsunterlagen (z.B. Formulare zum Bauantrag, Bauanzeige nach den jeweiligen LBO usw.)
- Lageplan und Vermessungsunterlagen (z.B. Lage des Gebäudes auf dem Grundstück und die dazugehörigen Abstandsflächen, Höhenbezugspunkte)
- Schnurgerüsteinmessung (Lage auf dem Grundstück, Höhenlage und Außenabmessungen) Statik nach den entsprechenden LBO (Standsicherheitsnachweis, Grundlage für den Rohbau des Gebäudes, wichtig für einen ggf. späteren Hausumbau)
- weitere erforderliche Bescheinigungen gem. LBO (z.B. Bauleiterklärung)
- Entwässerungsplanung und Entwässerungsgenehmigung (z.B. Ableitung der Abwässer, v.a. Regen- und Schmutzwasser)
Außerdem können energetische Standards (z.B. KfW-Effizienzhausstandard) durch einen Vertrag vereinbart werden. Darüber sind auch bestimmte Nachweise zu erbringen. Dazu zählen Unterlagen wie energetische Wärmeschutznachweise, Heizlastberechnungen, Nachweise des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage und Luftdichtheitsnachweise der Gebäudehülle.
Vertragliche Vereinbarung zur Übergabepflicht weiterer Bauunterlagen
Das Zivilrecht legt Mindeststandards fest, welche Unterlagen dem Bauherren zur Verfügung gestellt werden müssen. Diese reichen oft aber nicht, um allen Ansprüchen des Bauherren vollständig gerecht zu werden. Daher ist es unerlässlich und unbedingt zu empfehlen weitere, konkrete Unterlagen, Nachweise und Belege in einem Bauvertrag zur Übergabe an den Bauherren zu definieren. Wir empfehlen, bereits einen konkreten Zeitpunkt der Übergabe der Unterlagen festzulegen. Verweigert das Bauunternehmen die Herausgabe von Dokumenten, Unterlagen und Belegen, die im Bauvertrag vereinbart wurden, ist dies eine wesentliche Pflichtverletzung zu Lasten des Bauherren. Das kann zu einem Abnahmeverweigerungsrecht des Bauherren oder zu weiteren Gewährleistungsrechten führen.
Beispielsweise sollte die Herausgabe folgender Unterlagen vertraglich vereinbart werden:
- Baugrundgutachten
- Lüftungskonzept
- Nachweis der Einregulierung von Lüftungsanlagen
- Heizlastberechnung
- Ausführungspläne (Werkpläne, Statik, statische Berechnungen und Positionspläne)
- Wärmeschutznachweise und Wärmebedarfsausweis
- Druck-, Spül- und Befüllprotokolle für Heizung, Sanitär und Entwässerungsgrundlagen
- Qualitätsmerkmale und Beschreibung der Einbauten
- Schallschutznachweise
Überprüfung der Unterlagen vor Vertragsschluss durch einen Sachverständigen
Wir empfehlen, eine Überprüfung der notwendigen, baurechtlichen Unterlagen durch einen unabhängigen Sachverständigen. Dieser bewertet alle vorliegenden, essentiellen Unterlagen objektiv. Insbesondere soll durch ein Sachverständigen-Gutachten festgestellt werden, ob der Bau zu den angebotenen Konditionen eine faire Option ist oder ob mit dem Bauunternehmen neu verhandelt beziehungsweise ganz vom Kauf abgesehen werden sollte. Bauherren sollten erst nach einer solchen Überprüfung einen Bauvertrag unterschreiben, da dieser rechtlich bindend und verpflichtend ist.
Bauliche Unterlagen und technische Nachweise nach der Bauabnahme
Bestimmte Unterlagen, Belege und Nachweise sind nicht nur vor Baubeginn und während des Bauprozesses für den Bauherren von enormer Wichtigkeit. Auch nach der Bauabnahme sollte sich der Bauherr noch wichtige Unterlagen von dem Unternehmer übergeben lassen und dies ggf. auch vorher vertraglich vereinbaren. Dies ist insbesondere zum Schutz vor Baumängeln essenziell.
Folgende Unterlagen sind wichtig:
- Prüfbericht zur Statik und andere bautechnische Nachweise nach den LBO
- Abnahmebericht des Prüfingenieurs
- Installationspläne für Anschlüsse, Leitungen, Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung
- Qualitätsnachweise für Baumaterialien (z.B. Lieferscheine, bauaufsichtliche Prüfzeugnisse und Zulassungen)
- bauaufsichtliche Gebrauchsabnahmeschein
- Gewährsbescheinigung für mangelfreie und fachgerechte Ausführung der Bauleistungen
- Schornsteinfegerabnahmeschein
- Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen für alle haustechnischen Geräte
0800 77511111